NSA o opodatkowaniu najmu nieruchomości mieszkalnych

Gazeta Podatkowa nr 103 (2186) z dnia 23.12.2024   Kwestia naliczania i odprowadzania podatku od nieruchomości w przypadku najmu lokali mieszkalnych od lat budziła wiele niejasności. Organy podatkowe i sądy administracyjne udzielały rozbieżnych wyjaśnień w zakresie tego, według jakiej stawki należy opłacać podatek od mieszkań stanowiących przedmiot najmu. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale podjętej w składzie 7 sędziów w dniu 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24, rozstrzygnął wieloletni spór na korzyść podatników.

Obowiązek podatkowy przy najmie

W myśl przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.) do regulowania podatku od nieruchomości w przypadku zawarcia umowy najmu zobowiązany jest właściciel. Przeniesienie zobowiązania podatkowego na najemcę jest niemożliwe.

Stawka podatku od nieruchomości

Podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, w którym przedmiotem opodatkowania jest posiadanie określonego majątku. Wysokość obciążenia podatkowego zależy od stawek podatku pozostających w związku z celami, którym służy nieruchomość, oraz od rodzaju i sposobu wykorzystania tego majątku. Przedsiębiorcy opłacają podatek od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej od gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem art. 1a ust. 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który stanowi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się m.in. budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Z tym że, jeśli budynki mieszkalne lub ich części jednocześnie związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej, wówczas należy zastosować stawkę najwyższą. Aby budynek mieszkalny mógł być opodatkowany stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, powinien być zatem zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko znajdować się w posiadaniu przedsiębiorcy.

Przełomowa uchwała NSA w sprawie najmu

O podjęcie uchwały dotyczącej opodatkowania lokali mieszkalnych będących przedmiotem najmu wnioskował prokurator generalny. Opowiadał się on za rozstrzygnięciem, aby wszystkie nieruchomości mieszkalne, tj. budynki lub ich części, wynajmowane przez przedsiębiorców, były objęte wyższą stawką podatku od nieruchomości, przewidzianą dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą, bez względu na to, komu i na jaki cel są wynajmowane. NSA nie przychylił się do tego stanowiska i w podjętej uchwale rozstrzygnął wieloletni spór na korzyść podatników. Orzekł, iż budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Sąd wskazał, że w sytuacji gdy mamy do czynienia z niebudzącym wątpliwości zajęciem budynku lub jego części na cel mieszkalny (okoliczność faktyczna potwierdzająca fizyczne zajęcie powierzchni polegające na jej zamieszkiwaniu przez najemców), nie można wysuwać dalej idącego wniosku, jakoby automatycznie prowadziło to do zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej (tylko z racji pośredniego związku z tym, że podmiotem wynajmującym budynki mieszkalne lub ich części służące w istocie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemców jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą). Zatem za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne. Należy przez to rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika, np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą, do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne) nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika, np. komercyjnego najmu. Przy czym NSA zaznaczył, że dla zastosowania preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości istotne jest, aby w budynku (lokalu) realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast bez znaczenia pozostaje fakt, czy funkcja mieszkaniowa realizowana jest przez podatnika czy najemcę budynku bądź lokalu. NSA zaznaczył, że znaczenie ma kwestia trwałego realizowania potrzeb mieszkaniowych właściciela czy też najemcy nieruchomości. Pod pojęciem tym należy traktować taki rodzaj pobytu osoby fizycznej w lokalu, jaki cechuje się zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych tej osoby w mieszkaniu faktycznie zajmowanym w celu zaspokojenia potrzeb domowych, rodzinnych i innych w danym okresie, polegającym na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku. Tym samym charakteru takiego nie ma zakwaterowanie krótkotrwałe. Sąd zaznaczył, że w tej kwestii przychyla się do tezy prezentowanej w judykaturze, zgodnie z którą powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych na dobę lub kilka dni, niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatkach i opatach lokalnych.

Znaczenie wyroku dla podatników

Rozstrzygniecie to ma ogromne znaczenie dla właścicieli wynajmowanych lokali mieszkalnych, bowiem stawka podatku od nieruchomości firmowych dla budynków i ich części (w tym mieszkań) jest niemal 30-krotnie wyższa niż stawka dla budynków mieszkalnych i ich części. W praktyce oznacza to, że firma będąca właścicielem mieszkania, które wynajmie osobie fizycznej na cele mieszkaniowe, będzie mogła opłacać za nie podatek od nieruchomości z zastosowaniem niższej stawki podatku. Co istotne, rozstrzygnięcie to dotyczy wyłącznie długoterminowego najmu na cele mieszkaniowe i nie znajduje zastosowania w odniesieniu do powtarzającego się (w założeniu) krótkotrwałego odpłatnego najmu lokali mieszkalnych, z jakim mamy do czynienia przy wynajmie na doby, np. w miejscowościach turystycznych.

DANE FIRMOWE:

Biuro Rachunkowe Agnieszka Kwoska
ul. Zielona 17, 44-213 Książenice
NIP: 6422667008  |  REGON: 241529395


ADRES BIURA:

ul. Damrota 5, 44-230 Czerwionka-Leszczyny
Tel.: +48 500 095 558
Mail: biuro@ksiegowosc-kwoska.pl

© Copyright 2024. Wszelkie prawa zastrzeżone dla Biuro Rachunkowe Agnieszka Kwoska.
Projekt i realizacja strony internetowej - Agencja InterAktywni

Preferencje plików cookies

Inne

Inne pliki cookie to te, które są analizowane i nie zostały jeszcze przypisane do żadnej z kategorii.

Niezbędne

Niezbędne
Niezbędne pliki cookie są absolutnie niezbędne do prawidłowego funkcjonowania strony. Te pliki cookie zapewniają działanie podstawowych funkcji i zabezpieczeń witryny. Anonimowo.

Reklamowe

Reklamowe pliki cookie są stosowane, by wyświetlać użytkownikom odpowiednie reklamy i kampanie marketingowe. Te pliki śledzą użytkowników na stronach i zbierają informacje w celu dostarczania dostosowanych reklam.

Analityczne

Analityczne pliki cookie są stosowane, by zrozumieć, w jaki sposób odwiedzający wchodzą w interakcję ze stroną internetową. Te pliki pomagają zbierać informacje o wskaźnikach dot. liczby odwiedzających, współczynniku odrzuceń, źródle ruchu itp.

Funkcjonalne

Funkcjonalne pliki cookie wspierają niektóre funkcje tj. udostępnianie zawartości strony w mediach społecznościowych, zbieranie informacji zwrotnych i inne funkcjonalności podmiotów trzecich.

Wydajnościowe

Wydajnościowe pliki cookie pomagają zrozumieć i analizować kluczowe wskaźniki wydajności strony, co pomaga zapewnić lepsze wrażenia dla użytkowników.